Antwort auf die Leserfrage aus St. Georg Heft 05/2019, Seite 96:
"Sie haben offenbar keine schriftliche Regelung über die Frage der Verantwortlichkeit/Kostentragung für Instandhaltung (Maßnahmen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs Ihrer Reitanlage, die durch Abnutzung, Witterung pp. erforderlich werden) bzw. Instandsetzung (Maßnahmen der Reparatur/Widerbeschaffung) getroffen. Auch wenn schriftliche Vereinbarung meistens hilfreich sind. Vorliegend erübrigt sich durch deren Fehlen jedoch die Diskussion im Rahmen der Abgrenzung zwischen Instandsetzung/Instandhaltung an „Dach und Fach“ (also der Dachsubstanz und sonstigen tragenden Gebäudeteilen/Wänden) und im Übrigen, einer evtl. Quotelung der Kosten dafür und vieles mehr. Somit streitet für Sie letztlich § 535 Abs. 1 S. 2 BGB: Der Vermieter ist für die Vertragsgemäßheit bzw. Gebrauchstauglichkeit Ihrer Reitanlage verantwortlich, soweit die Substanz des Mietgegenstandes oder seiner Bestandteile betroffen ist. Das Gesetz ist dann hierzu aber auch recht eindeutig: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Hierbei handelt es sich sogar um eine Hauptleistungspflicht des Vermieters!
Gebrauchstauglichkeit scheint hier also das „magische“ Wort: Morsche Zaunanlage, insbesondere aber defekte Wasserrohre, dürften demnach durch den Vermieter auf Ihre Aufforderung hin wieder in Stand zu setzen sein. Dies stellt eine Dauerpflicht des Vermieters dar, die neben der Gebrauchs-/Nutzungsüberlassung „Gegenstück“ zu Ihrer Mietzahlung ist. Wie Sie zurecht schreiben natürlich vorbehaltlich der Dinge, die Sie oder Ihre Pferde beschädigen.
Eine „Ersatzvornahme“ durch Sie kann hier zu unnötigem Streit führen, ob die von Ihnen statt dem Vermieter in Auftrag gegebenen oder gar selbst vorgenommenen Reparaturen fachgerecht und preisgerecht sind u. v. m. Es dürfte sich daher empfehlen, dem Vermieter die Mängel (auch) schriftlich anzuzeigen und ihn unter Fristsetzung zu bitten, hier seiner gesetzlichen Verpflichtung aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB entsprechend Abhilfe zu schaffen."
PS und ergänzend: Eine Ersatzvornahme ist unter zwei Gesichtspunkten nämlich auch gar nicht erforderlich: Erstens umfasst die o. g. Verpflichtung eines Vermieters auch die Erhaltung der Verkehrssicherheit. Notfalls wäre diese Verpflichtung eines Vermieters insgesamt zweitens sogar einklagbar.